Información sobre el CBP 2012

El Real Decreto-ley 19/2022 de 22 de noviembre además de establecer un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual (CBP 2022) y adoptar otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios, modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (CBP 2012).

El CBP 2012, establece una serie de mecanismos para permitir la reestructuración de deuda hipotecaria a las personas que se encuentran en situación de extraordinaria dificultad ("umbral de exclusión"). Al propio tiempo, establece un Código de Buenas Prácticas con varias fases. La primera, encaminada a la reestructuración viable de la deuda hipotecaria; una segunda medida complementaria, en caso de que la primera no sea suficiente, que consiste en el ofrecimiento de la Entidad de quita sobre la deuda; y una tercera que posibilita que pueda cancelarse definitivamente la deuda mediante la aplicación de una medida sustitutiva (la dación en pago de dicha deuda).

A continuación, te contamos en qué casos podrás solicitar la aplicación de las medidas indicadas contempladas en el CBP 2012.

Ten en cuenta que esta medida solo afectará a las personas que se encuentren en situación de extraordinaria dificultad. A continuación, te detallamos los aspectos más relevantes que debes tener en cuenta antes de gestionar una solicitud.

¿A qué productos afecta el CBP 2012?

1.- Préstamo/crédito titularidad persona física con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, cuyo deudor se encuentre situado en el "umbral de exclusión", y que estén vigentes a la fecha de entrada en vigor del CBP 2012 o que se suscriban posteriormente.

También podrán acogerse a estas medidas de protección los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario. Además, los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en el "umbral de exclusión" podrán exigir que la Entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas del Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aunque hayan renunciado al beneficio de excusión.

2.- El precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no podrá exceder en un 20% del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del inmueble y la provincia en que esté radicado dicho bien, con un límite absoluto de 300.000€. Los inmuebles adquiridos antes del año 1995 tomarán como precio medio de referencia el relativo al año 1995.

¿En qué consiste el CBP 2012?

Si cumples las condiciones de estar situado en el “umbral de exclusión”, podrás optar a las siguientes medidas:

1. Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de la deuda:

Podrás solicitar a la Entidad, hasta el momento en que se haya producido el anuncio de la subasta de la vivienda si se encuentra en un procedimiento de ejecución, la reestructuración de tu deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma, para lo que deberás acompañar la documentación indicada más adelante. En el plazo de 1 mes desde la presentación de dicha solicitud con toda la documentación exigida y siempre que acredites la concurrencia de los requisitos, la Entidad te notificará y ofrecerá un Plan de Reestructuración en el que se concreten la ejecución y las consecuencias financieras de la aplicación conjunta de las medidas. Sin perjuicio de lo anterior, podrás presentar en todo momento una propuesta de Plan de Reestructuración, que deberá ser analizada por la Entidad, quién, en caso de rechazo, te deberá comunicar los motivos en que se fundamenta.

a).- El Plan de Reestructuración contemplará la aplicación conjunta de las siguientes medidas si el incremento del esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar es igual o superior a 1,5 y la unidad familiar se encuentra en las circunstancias de especial vulnerabilidad detalladas en el apartado donde se explica que se entiende por “umbral de exclusión”:

  • Aplicación de una carencia de amortización de capital de 5 años. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas.

  • Ampliación del plazo de amortización de la deuda hasta 40 años a contar desde la concesión del préstamo.

  • Reducción del tipo de interés aplicable a Euríbor menos 0,10% durante el plazo de carencia de 5 años. En todo caso, en los préstamos a tipo fijo se aplicará el tipo fijo actual durante el período de carencia.

b).- El Plan de Reestructuración contemplará la aplicación conjunta de las siguientes medidas si el incremento del esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar es inferior a 1,5 y la unidad familiar NO se encuentra en las circunstancias de especial vulnerabilidad detalladas en el apartado donde se explica que se entiende por “umbral de exclusión”:

  • Aplicación de una carencia de amortización de capital de 2 años. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas.

  • Ampliación del plazo de amortización de la deuda hasta 7 años, sin superar el plazo de 40 a contar desde la concesión del préstamo.

  • El tipo de interés aplicable durante el plazo de carencia será tal que suponga una reducción del 0,5% del valor actual neto del préstamo de acuerdo con la normativa vigente. En todo caso, en los préstamos a tipo fijo se aplicará el tipo fijo actual durante el período de carencia.

c).- Otros beneficios:

  • En todo caso, si te encuentras tanto en el apartado a) como en el b) serán de inaplicación con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en el contrato de préstamo hipotecario, en caso de existir.

  • Adicionalmente, la Entidad podrá reunificar el conjunto de tus deudas contraídas.

  • Se moderará el interés moratorio aplicable, que pasará a ser el resultado de sumar al interés remuneratorio pactado en el préstamo o crédito un 2% sobre el capital pendiente de pago.

  • Asimismo, no conllevará costes por compensación la amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario solicitada en los 10 años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración.

  • La Entidad advertirá, si fuera el caso, del carácter inviable del plan de reestructuración, entendiendo por tal aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 50% de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar.

  • Si eres deudor en un plan de reestructuración al amparo del CBP 2012 donde ha finalizado el período de carencia en la amortización de capital y te encuentras en el umbral de exclusión podrás instar la solicitud de un segundo plan de reestructuración, con una carencia en la amortización de capital de cinco años y el tipo que corresponda durante plazo de carencia (Euríbor menos 0,10 en préstamos variables o el tipo fijo actual en los préstamos a tipo fijo). En este supuesto, en el plazo de 1 mes desde que formules la nueva solicitud, la Entidad actualizará tu solvencia y, caso de ser viable, elaborará un nuevo plan de reestructuración en el marco de las condiciones del CBP 2012.

d).- Formalización de la reestructuración de la deuda:

La formalización de las medidas contempladas en este apartado 1, deberá instrumentarse mediante escritura pública, firmada ante Notario por todos los intervinientes de la operación. Dicha escritura de Novación, deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente. La inscripción de la escritura en el correspondiente Registro de la Propiedad tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos, aunque no se cuente con el consentimiento de estos.

Todos los gastos que se originen por la formalización ante Notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente de la escritura de Novación contemplando las medidas seleccionadas, serán de cuenta de la Entidad.

2. Medidas complementarias: quita

a).- Si la aplicación de las anteriores medidas previas se estima inviable, tienes la opción de solicitar una quita sobre el capital pendiente de amortización, que la Entidad tendrá la facultad de aceptar o rechazar en el plazo de un mes desde la acreditación de la inviabilidad del plan de reestructuración(*).

(*)A estos efectos, se entenderá por plan de reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 50 por cien de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar.

b).- Al objeto de determinar la quita, la entidad empleará alguno de los siguientes métodos de cálculo y te notificará, en todo caso, los resultados obtenidos, con independencia de que decidamos a o no conceder dicha quita:

i. Reducción en un 25%.

ii. Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

iii. Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

c).- Esta medida también podrás solicitarla si te encuentras en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta y, asimismo, si , estando incluido en el umbral de exclusión, no puedes optar a la dación en pago por tener la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

No existe obligación de concesión por parte de la Entidad.

3. Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: Dación en pago de la vivienda habitual.

a).- En el plazo de veinticuatro meses desde la solicitud de la reestructuración, y siempre que la reestructuración y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables, podrás solicitar la dación en pago de tu vivienda habitual. En estos casos la Entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por tu parte, a la propia Entidad o tercero que designemos, quedando definitivamente cancelada la deuda.

b).- También podrás cursar esta solicitud si tienes aprobado y en curso un plan de reestructuración donde observes la imposibilidad de atender los pagos después de veinticuatro meses desde la solicitud de reestructuración. En este caso, la entidad valorará la posible entrega del bien hipotecado por tu parte, a la propia entidad o tercero que designemos, quedando definitivamente cancelada la deuda.

c).- La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y tus responsabilidades personales y de terceros frente a la Entidad por razón de la misma deuda.

d).- Si así lo solicitas, en el momento de pedir la dación en pago, podrás permanecer durante un plazo de 2 años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 10 por cien.

Transcurrido el plazo de 2 años de duración del contrato, si el arrendatario no desalojara la vivienda, el arrendador podrá iniciar el procedimiento de desahucio, en el que se reclamará como renta impagada la renta de mercado correspondiente a los meses en los que la vivienda hubiese estado ocupada indebidamente.

e).- Podremos pactar la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que puedas prestar en dicha transmisión.

f).- Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.

g).- Sólo podrán acogerse a esta medida de la dación en pago las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos, cuando el precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no exceda del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble por el precio medio por metro cuadrado para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicado dicho bien, con un límite absoluto de 250.000€. Los inmuebles adquiridos antes del año 1995 tomarán como precio medio de referencia el relativo al año 1995.

¿Qué se considera estar situado en el umbral de exclusión?

1.- Se considerará que estás situado en el "umbral de exclusión, cuando concurran de forma conjunta todas las circunstancias siguientes:

a. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar (**) a la que perteneces no supera, los siguientes límites exigibles:

i. Con carácter general, el límite de tres (3) veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas (en adelante IPREM) (***).

ii. Este límite será de cuatro (4) veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas (en adelante IPREM) en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.

iii. El límite será de cinco (5) veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas (en adelante IPREM) en el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar un una actividad laboral.

(**) La compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

(***)Importe IPREM 2023 MENSUAL= 600€. IPREM 2023 en cómputo ANUAL (incluye prorrata de pagas extraordinarias)= 8.400 €. Tres veces el IPREM 2023= 25.200 €.

b. Que, en los 4 años anteriores, al momento de la solicitud, la unidad familiar a la que perteneces haya sufrido una alteración significativa de las circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

Se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:

1.º La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

2.º La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.

3.º La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.

4.º La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.

5.º La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

6.º La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género o de trata o explotación sexual.

7.º El deudor mayor de sesenta años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número.

c. Que, la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40 por cien cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias previstas en el segundo párrafo de la letra a).

A efectos de las letras a) y b) anteriores, se considerará que presentan una discapacidad en grado igual o superior al 33 por ciento los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez, y los pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.

2.- Para la aplicación de las medidas complementarias y sustitutivas previstas en el CBP 2012, será además preciso que se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el conjunto de miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para hacer frente a la deuda.

b) Que se trate de un préstamo o crédito garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.

c) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

d) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias de los apartados a), b) y c) anteriores.

¿Qué documentación necesito para solicitar el CBP 2012?

La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el apartado anterior, se acreditarán ante la Entidad, mediante la presentación de la siguiente documentación:

a. Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:

-Certificado de rentas, y en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto del Patrimonio expedido por la AEAT, o el órgano competente de la CA, en su caso, en relación al último ejercicio tributario.

-Últimas 3 nóminas recibidas

-Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

-Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción, ingreso mínimo vital o ayudas análogas de asistencia social concedidas por el Estado, las comunidades autónomas y las Entidades Locales.

-En el caso de trabajador por cuenta propia, al estar percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor, en el que figure la cuantía mensual percibida.

b. Número de personas que habitan la vivienda:

-Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.

-Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

-Declaración de discapacidad, dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

c. Titularidad de los bienes:

-Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.

-Escrituras de compraventa de la vivienda habitual, así como las escrituras de constitución de la garantía hipotecaria y sus posteriores modificaciones, y otros documentos justificativos en su caso, del resto de las garantías personales o reales constituidas, si las hubiera.

d. Declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la Comisión de Control constituida para el seguimiento del CBP 2012 (****)

(****) Puede obtener dicho modelo haciendo clic aquí

¿Cómo y hasta cuándo puedo solicitar el CBP 2012?

Si aportas toda la documentación requerida, y cumples todos los requisitos para estar considerado en el “umbral de exclusión”, podrás solicitar las medidas indicadas, siempre que la Entidad en el momento de cursar la solicitud se encuentre adherida al CBP 2012.

Para ello, deberás rellenar este formulario online de solicitud.

Para continuar con la tramitación será necesario que firmes el Formulario de Solicitud que se te facilitará en tu oficina ABANCA, aportando, conjuntamente toda la documentación requerida (incluida la Declaración Responsable relativa al cumplimiento de los requisitos para considerarse en "umbral de exclusión").

En el caso de tener contratada la Banca Móvil o la Banca Electrónica, existe la posibilidad de que firmes el Formulario de Solicitud de CBP 2012 y Declaración Responsable a través de firma a distancia.

La presentación de toda la documentación requerida, junto con el Formulario de Solicitud, es requisito imprescindible para poder empezar a cursar tu petición. Por favor verifica que adjuntas correctamente la misma.

¿Cuándo sabré si soy apto para acogerme a alguna de las medidas alternativas del CBP 2012?

La solicitud de CBP 2012 será efectiva en el momento en que aportes toda la documentación requerida y se compruebe que cumples todos los requisitos de estar situado en el umbral de exclusión.

Por ejemplo, si presentas la solicitud junto con la documentación necesaria y se verifica, el 24 de junio que eres apto por cumplir criterios de elegibilidad, la próxima cuota que pagarás contemplando las nuevas medidas, en el supuesto de que el préstamo estuviera al corriente en el pago, será la de julio.

Te informaremos puntualmente si cumples los requisitos y puedes acogerte a las medidas alternativas previstas en el CBP 2012, o en su caso, los motivos de no poder beneficiarte de las mismas.

Consecuencias de la solicitud indebida de las medidas para la reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria

La aplicación indebida de estas medidas implicará que:

  1. El deudor de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que se hubiese beneficiado tanto de las medidas de reestructuración como de las previsiones del CBP 2012 sin reunir los requisitos previstos indicados anteriormente, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.

  2. El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por la aplicación de la norma.

  3. También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerte en el umbral de exclusión con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.

Otras consideraciones

La formalización del contrato por el que se establece alguna de las medidas adoptadas por virtud de lo establecido en el CBP 2012 no estará sometida a lo previsto en los artículos 10, 11, 12, 14 y 15, y el apartado 2 de la disposición transitoria primera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.