Què és un compte bancari

Què és el TIN?

El TIN (Tipus d'Interès Nominal) representa el percentatge fix que s'aplica al capital pendent del préstec per calcular els interessos que percebrà l'Entitat per deixar-te els diners. No contempla ni comissions ni despeses.

Què és la TAE?

La Taxa Anual Equivalent (TAE) és un indicador que et permet conèixer el cost efectiu del teu préstec. En el seu càlcul es tenen en compte principalment, el termini de l'operació, el tipus d'interès nominal, les comissions i despeses en què s'incorre amb motiu de la contractació d'una operació determinada, i el cost dels productes combinats que siguin necessaris per obtenir les bonificacions. Et permet comparar entre diferents ofertes.

Què és el període de carència?

El període de carència és una opció contractual que permet ajornar el pagament de tota o part de la quota mensual durant un temps pactat. És una eina de flexibilitat útil per ajustar el teu pressupost després de la compra, encara que podria implicar un cost total més elevat del préstec. Hi ha dues modalitats:

• Carència parcial (Només interessos): Durant aquest període, només pagues els interessos generats pel préstec. La quota és més reduïda perquè no tornes capital, però l'import pendent no disminueix.
• Carència total: No es realitza cap pagament mensual. Els interessos generats durant aquest temps s'afegeixen al capital pendent (capitalització), cosa que incrementarà les teves quotes futures o la durada del préstec.

Què és l'amortització?

L'amortització és el procés de retornar el capital prestat a través de les teves quotes mensuals. A Espanya, l'estàndard és el sistema francès, on la quota és constant (sempre que el tipus d'interès no variï): al principi pagues més interessos i, a mesura que passa el temps, tornes més capital.

• Amortització anticipada: És retornar part del capital abans de temps.
• Opcions: Pots triar entre reduir la teva quota mensual (pagar menys cada mes) o escurçar el termini (acabar abans la teva hipoteca).
• A ABANCA, pots simular i gestionar aquestes operacions directament des de la teva banca mòbil per veure com es modifica la teva quota o el termini de la hipoteca.

Què és l'Euríbor?

L'Euríbor és l'índex de referència que indica el tipus d'interès mitjà al qual es presten diners els bancs europeus a curt termini. És l'indicador oficial utilitzat en la majoria de les hipoteques variables a Espanya. Les seves variacions, marcades pel Banc Central Europeu, determinen si la teva quota mensual puja o baixa en cada revisió anual o semestral.

Què és el capital pendent?

El capital pendent és l'import del préstec que encara has de retornar al banc. També es coneix com a "principal pendent", i representa el deute real en un moment determinat sense incloure els interessos futurs si el préstec seguís el seu curs normal.

Què és la subrogació hipotecària?

La subrogació és el procés de canviar una de les parts del teu contracte hipotecari sense necessitat de cancel·lar el préstec actual i formalitzar-ne un de nou. Hi ha dues modalitats principals:

• Subrogació de creditor: trasllades la teva hipoteca d'un altre banc a ABANCA per millorar el tipus d'interès i/o el termini.
• Subrogació de deutor: El comprador d'un habitatge assumeix la hipoteca que ja tenia el venedor, estalviant despeses d'obertura.

Què és la novació hipotecària?

La novació és la modificació del contracte de la teva hipoteca actual, normalment, per millorar-ne les condicions. Permet ampliar el capital, canviar el termini de devolució o passar de tipus variable a fix, entre d'altres. És l'opció més econòmica per ajustar el teu préstec sense haver de cancel·lar-lo i obrir-ne un de nou.

Què és el termini d'una hipoteca?

El termini és el temps total pactat per retornar el capital i els interessos del préstec, que sol oscil·lar entre els 15 i 30 anys (depenent del perfil del sol·licitant i la finalitat de l'habitatge). Funciona com una balança:

• A més termini: Quotes mensuals més baixes i assequibles, però un cost total més alt en interessos.
• A menys termini: Quotes més altes, però acabes de pagar abans i estalvies en interessos totals.

A ABANCA t'ajudem a trobar l'equilibri ideal segons la teva edat i capacitat d'estalvi.

Una hipoteca és un contracte de préstec a llarg termini dissenyat específicament per a l'adquisició d'un immoble. La seva característica principal és la garantia hipotecària: el mateix habitatge assegura el compliment de l'obligació. Vas reintegrant el capital prestat més els interessos pactats a través de quotes periòdiques (mensuals). Recorda que, a Espanya, la responsabilitat sol ser universal. Això significa que, a més de l'habitatge, respons del deute amb tots els teus béns presents i futurs, llevat que s'hagi pactat específicament la dació en pagament.

Comissions i despeses:

El cost d'una hipoteca no es limita a la quota mensual. Després de l'entrada en vigor de la Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari (LCCI), el repartiment de les despeses de formalització és molt més favorable per a tu:

• Despeses que assumeix ABANCA: Nosaltres ens fem càrrec dels honoraris de Notaria, Registre i Gestoria associats a la hipoteca.
• Despeses que assumeix el Client: Tu només hauràs d'abonar la Taxació de l'immoble (necessària per determinar el valor de garantia) i les còpies de l'escriptura que sol·licitis.
• Comissió d'obertura: En la majoria de les nostres opcions és de 0 €, eliminant aquest cost d'entrada.

• Despeses recurrents:

  1. Assegurança de danys: És obligatori per llei comptar amb una pòlissa que cobreixi els danys de l'immoble (incendi). A ABANCA t'oferim assegurances multirisc llar que, a més, et permeten bonificar el teu tipus d'interès.
  2. Manteniment de compte: Pots gaudir del teu compte sense comissions de manteniment complint determinats requisits (com la domiciliació de la teva nòmina).

Interessos i evolució de les quotes:

El tipus d'interès representa el cost del capital prestat. Depenent de la modalitat que triïs, la planificació dels teus pagaments seguirà una dinàmica diferent:

• Tipus Fix: Mantindràs la mateixa quota de principi a fi, amb independència de com evolucioni el mercat. És l'opció idònia si busques màxima previsibilitat en el teu pressupost mensual.
• Tipus Variable: L'interès es compon d'un diferencial fix més el valor de l'Euríbor. La teva quota s'actualitzarà periòdicament (cada 6 o 12 mesos), de manera que l'import del teu rebut variarà segons les oscil·lacions d'aquest índex.
• Tipus Mixt: Ofereix una solució híbrida: un període inicial a tipus fix (aportant estabilitat en els primers anys del teu projecte) i un tram posterior a tipus variable.

Com es distribueixen els teus pagaments? (Sistema Francès)

A ABANCA utilitzem el sistema d'amortització francès, el model més estès a Espanya. El seu funcionament es basa en quotes constants (mentre el tipus d'interès no variï):

1. Etapa inicial: En els primers anys, la major part de la teva quota es destina al pagament d'interessos.
2. Evolució: A mesura que avança el temps, la proporció d'interessos disminueix i augmenta la quantitat destinada a retornar el capital prestat.

Recorda que en les modalitats variable i mixta, les fluctuacions de l'Euríbor afectaran directament l'import de la teva quota en cada revisió, podent aquest augmentar o disminuir en funció del mercat.

Requisits i documentació necessària:

Perquè el teu projecte sigui sòlid i sostenible, realitzem un estudi de solvència basat en un principi d'endeutament responsable. L'objectiu és assegurar que la teva quota hipotecària, sumada a altres compromisos financers, no superi idealment el 30-35% dels teus ingressos nets mensuals

1. Documentació segons el teu perfil:

• Assalariats: DNI/NIE, vida laboral, 3 últimes nòmines i contracte de treball.
• Autònoms: Declaració anual i trimestrals d'IVA, pagaments a la Seguretat Social i les 2 últimes declaracions d'IRPF.
• Altres ingressos: Contractes de lloguer o justificants de rendes addicionals.

1. Capacitat d'estalvi i solvència estalvi:

• Perfil de despesa: Extractes bancaris dels últims 3 a 6 mesos.
• Estalvi necessari: Has d'aportar el 20% del valor de l'habitatge (financem fins al 80% LTV) més de forma aproximada un 10% addicional per a despeses i impostos.

Tenir els teus rebuts al dia i no tenir altres préstecs actius agilitzarà l'aprovació de la teva sol·licitud a ABANCA.

Seguretat i protecció:

Una hipoteca és un compromís a llarg termini. Per això, és fonamental comptar amb mecanismes que protegeixin tant la titularitat del teu habitatge com l'estabilitat econòmica de la teva família davant situacions imprevistes:

• Assegurances associades: * Danys (Incendis): L'únic obligatori per llei (danys i incendis) per protegir el valor de l'habitatge.
• Vida o Protecció de Pagaments: Opcional, però recomanats per cancel·lar el deute en cas de defunció, invalidesa o atur. A més, la seva contractació sol donar accés a bonificacions del tipus d'interès.
• Garanties i flexibilitat: L'habitatge és la garantia del préstec. Si sorgeixen dificultats, existeixen solucions com la novació (renegociació de condicions) o períodes de carència, sempre subjectes a estudi i aprovació per part de l'entitat. L'objectiu és trobar una sortida pactada abans d'arribar a situacions d'incompliment.
• Consells de seguretat: Utilitza sempre canals oficials d'ABANCA. No comparteixis claus de banca a distància i verifica sempre la nota simple del registre abans de realitzar pagaments de senyals.

La millor hipoteca no és la que té l'interès més baix, sinó la que millor s'adapta a la teva situació financera i als teus plans de futur. Per encertar, has d'equilibrar tres factors: el teu estalvi previ, la teva tolerància al risc (fixa vs. variable) i els costos a llarg termini. A ABANCA t'ajudem a comparar amb total transparència perquè prenguis el control de la teva inversió.

Factors a comparar: En què t'has de fixar?

Per comparar correctament, no et fixis només en la quota mensual. Aquests són els punts determinants:

-TIN vs. TAE: El TIN és el tipus d'interès aplicat al capital, però la TAE és l'indicador real, ja que inclou comissions, despeses i costos de productes associats. - Comissions i flexibilitat: Si penses amortitzar el teu deute abans d'hora, busca hipoteques amb baixa penalització per amortització anticipada. - Despeses inicials: Tingues clar quants diners necessites per a la taxació i impostos de compravenda abans de començar.

Consells segons perfil:

No existeix la "millor hipoteca", sinó la que millor s'adapta al teu moment vital. Aquí tens les claus estratègiques segons la teva situació:

1. Primer comprador: El repte més gran és l'estalvi inicial (30% del valor). Consell: Informa't de les condicions a la “Fitxa d'informació precontractual del producte” i sol·licita carència inicial per ajustar els teus primers pagaments, tenint en compte que això suposarà un cost total més alt dels interessos de la teva hipoteca.
2. Famílies: La prioritat és evitar que les oscil·lacions del mercat afectin el pressupost domèstic. Consell: La hipoteca a tipus fix és l'opció de referència per evitar sorpreses amb l'Euríbor i planificar el pressupost domèstic a llarg termini.
3. Autònoms: Cal acreditar l'estabilitat d'ingressos davant l'anàlisi de riscos. Consell: Prepara amb antelació les teves declaracions d'IVA i IRPF. A ABANCA comptem amb equips experts en analitzar la salut de negocis propis.
4. Joves (<45 anys): Tenen solvència però poc estalvi acumulat. Consell: Informa't sobre la Hipoteca Jove i programes d'aval (com els de l'ICO) que faciliten l'accés a percentatges més alts de finançament.
5. Inversors i segona residència: Busquen rendibilitat de l'actiu. Consell: Tingues en compte que el finançament sol ser menor (60-70%). Busca hipoteques sense penalització per amortització anticipada per mantenir la flexibilitat.

Contractar una hipoteca és un compromís a llarg termini que exigeix claredat i previsió. Sovint, les ganes de tenir el teu habitatge poden fer-te passar per alt detalls tècnics que afectaran la teva economia. ABANCA, volem que la teva signatura sigui l'inici d'una etapa tranquil·la, basada en una decisió informada i segura.

Màxima transparència

A ABANCA, la claredat és el pilar de la nostra relació amb tu. Després de la Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari (LCCI) de 2019, el marc legal garanteix que les condicions siguin nítides i equilibrades. Tot i així, és fonamental que coneguis bé la teva FEIN per planificar la teva economia a llarg termini.

Punts clau per a una signatura segura:

• Repartiment de despeses garantit: D'acord amb la llei vigent, ABANCA assumeix les despeses de Notaria, Registre, Gestoria. Tu només assumeixes el cost de la Taxació i de les còpies de l'escriptura que sol·licitis.

• Comissions d'amortització: Si decideixes retornar capital abans d'hora, les comissions estan limitades per llei per protegir el teu estalvi. Et recomanem consultar els percentatges màxims a la teva FEIN per planificar futures amortitzacions.

• Valoració de productes associats: Quan comparis ofertes, analitza com influeixen les assegurances o productes vinculats en la TAE. La transparència consisteix a entendre si la bonificació en el tipus d'interès compensa el cost dels serveis associats.

Recomanació ABANCA: El teu dret a l'estudi

Aprofita els 10 dies de reflexió legal (14 dies a Catalunya) des que reps la FEIN. És el teu temps per analitzar cada detall. Si tens qualsevol dubte sobre una clàusula, demana al teu gestor una simulació de diferents escenaris (com una pujada de l'Euríbor en hipoteques variables) per veure l'impacte real en la teva quota.

Llegir la lletra petita i revisar totes les condicions

La signatura d'una hipoteca és un compromís a llarg termini on la transparència ha de ser total. A ABANCA, ens assegurem que entenguis cada clàusula i condició abans d'anar a la signatura definitiva de la hipoteca.

Recomanacions pràctiques abans de la signatura definitiva:

• Aprofita els 10 dies (14 a Catalunya) de reflexió: Després de rebre la FEIN (oferta vinculant), la llei et concedeix 10 dies naturals (14 a Catalunya) per estudiar el document i verificar que coincideix amb el que s'ha acordat.

• Consulta l'Acta Notarial prèvia: És obligatòria i gratuïta. El notari t'ha d'explicar conceptes com el diferencial, comissions o venciment anticipat per assegurar-se que els entens.

• Analitza l'impacte de les bonificacions: Revisa quant pujaria la teva quota mensual si deixes de complir requisits com domiciliar la nòmina o la contractació de l'assegurança de la llar sobre l'habitatge.

Recomanació ABANCA: Si un terme tècnic et genera dubtes, demana al teu gestor un exemple numèric. Veure com afecta a un rebut real és la millor manera d'entendre el seu impacte.

Calcular la capacitat de pagament real i planificar el futur

Una hipoteca ha de ser un impuls per aconseguir el teu habitatge, no una càrrega per a la teva economia. L'error més comú és avaluar la viabilitat del préstec basant-se només en els ingressos actuals, sense marge per a imprevistos.

1. La regla d'or del 35% Per mantenir una economia sanejada, la suma de tots els teus deutes (hipoteca + altres préstecs) no ha de superar el 35% dels teus ingressos nets.

• Exemple: Si la llar ingressa 2.500 € nets, la quota màxima ideal és de 875 €.

2. L'"Stress Test" o prova d'esforç

Si tries una hipoteca variable, no calculis la teva capacitat només amb l'Euríbor actual.

• Recomanació: Simula què passaria si l'interès pugés 2 o 3 punts. Si en aquest cas la quota supera el 45% dels teus ingressos, considera reduir el préstec o triar un tipus fix per guanyar estabilitat.

3. Despeses més enllà de la quota:

Recorda que ser propietari implica costos addicionals anuals:

• Impostos: IBI i taxa d'escombraries.

• Habitatge: Quotes de comunitat i possibles derrames.

• Manteniment: Assegurances i petites reparacions.

Consell ABANCA: Abans de sol·licitar la hipoteca, fes una "simulació real". Durant tres mesos, estalvia la diferència exacta entre el teu lloguer actual i la que seria la teva futura quota hipotecària. Si aconsegueixes mantenir aquest hàbit sense comprometre el teu benestar, hauràs validat la teva capacitat de pagament real.