Guía de Hipotecas

Que é o TIN?

O TIN (Tipo de Xuro Nominal) representa a porcentaxe fixa que se aplica ao capital pendente do préstamo para calcular os xuros que percibirá a Entidade por prestarte o diñeiro. Non contempla nin comisións nin gastos.

Que é a TAE?

A Taxa Anual Equivalente (TAE) é un indicador que che permite coñecer o custo efectivo do teu préstamo. No seu cálculo téñense en conta principalmente o prazo da operación, o tipo de xuro nominal, as comisións e gastos nos que se incorre con ocasión da contratación dunha operación determinada, e o custo dos produtos combinados que sexan necesarios para obter as bonificacións. Permíteche comparar entre diferentes ofertas.

Que é o período de carencia?

O período de carencia é unha opción contractual que permite pospoñer o pago de toda ou parte da cota mensual durante un tempo pactado. É unha ferramenta de flexibilidade útil para axustar o teu orzamento tras a compra, aínda que podería implicar un maior custo total do préstamo. Existen dúas modalidades:

• Carencia Parcial (Só xuros): Durante este período, só pagas os xuros xerados polo préstamo. A cota é máis reducida porque non devolves capital, pero o importe pendente non diminúe.
• Carencia Total: Non se realiza ningún pago mensual. Os xuros xerados durante este tempo súmanse ao capital pendente (capitalización), o que incrementará as túas cotas futuras ou a duración do préstamo.

Que é a amortización?

A amortización é o proceso de devolver o capital prestado a través das túas cotas mensuais. En España, o estándar é o sistema francés, onde a cota é constante (sempre que o tipo de xuro non varíe): ao principio pagas máis xuros e, a medida que avanza o tempo, devolves máis capital.

• Amortización anticipada: É devolver parte do capital antes de tempo.
• Opcións: Podes elixir entre reducir a túa cota mensual (pagar menos cada mes) ou acurtar o prazo (rematar antes a túa hipoteca).
• En ABANCA, podes simular e xestionar estas operacións directamente desde a túa banca móbil para ver como se modifica a túa cota ou o prazo da hipoteca.

Que é o Euribor?

O Euribor é o índice de referencia que indica o tipo de xuro medio ao que se prestan diñeiro os bancos europeos a curto prazo. É o indicador oficial utilizado na maioría das hipotecas variables en España. As súas variacións, marcadas polo Banco Central Europeo, determinan se a túa cota mensual sobe ou baixa en cada revisión anual ou semestral.

Que é o capital pendente?

O capital pendente é o importe do préstamo que aínda debes devolver ao banco. Tamén se coñece como "principal pendente", e representa a débeda real nun momento determinado sen incluír os xuros futuros se o préstamo seguise o seu curso normal.

Que é a subrogación hipotecaria?

A subrogación é o proceso de cambiar unha das partes do teu contrato hipotecario sen necesidade de cancelar o préstamo actual e formalizar un novo. Existen dúas modalidades principais:

• Subrogación de acredor: trasladas a túa hipoteca doutro banco a ABANCA para mellorar o tipo de xuro e/ou o prazo.
• Subrogación de debedor: O comprador dunha vivenda asume a hipoteca que xa tiña o vendedor, aforrando gastos de apertura.

Que é a novación hipotecaria?

A novación é a modificación do contrato da túa hipoteca actual, normalmente para mellorar as súas condicións. Permite ampliar o capital, cambiar o prazo de devolución ou pasar de tipo variable a fixo, entre outras opcións. É a opción máis económica para axustar o teu préstamo sen ter que cancelalo e abrir un novo.

Que é o prazo dunha hipoteca?

O prazo é o tempo total pactado para devolver o capital e os xuros do préstamo, que adoita oscilar entre os 15 e 30 anos (dependendo do perfil do solicitante e a finalidade da vivenda). Funciona como unha balanza:

• A maior prazo: Cotas mensuais máis baixas e asumibles, pero maior custo total en xuros.
• A menor prazo: Cotas máis altas, pero rematas de pagar antes e aforras en xuros totais.

En ABANCA axudámoste a atopar o equilibrio ideal segundo a túa idade e capacidade de aforro.

Unha hipoteca é un contrato de préstamo a longo prazo deseñado especificamente para a adquisición dun inmoble. A súa característica principal é a garantía hipotecaria: a propia vivenda asegura o cumprimento da obrigación. Irás devolvendo o capital prestado máis os xuros pactados a través de cotas periódicas (mensuais). Lembra que, en España, a responsabilidade adoita ser universal. Isto significa que, ademais da vivenda, respondes da débeda con todos os teus bens presentes e futuros, salvo que se pactase especificamente a dación en pago.

Comisións e gastos:

O custo dunha hipoteca non se limita á cota mensual. Tras a entrada en vigor da Lei de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), o reparto dos gastos de formalización é moito máis favorable para ti:

• Gastos que asume ABANCA: Nós facémonos cargo dos honorarios de Notaría, Rexistro e Xestoría asociados á hipoteca.
• Gastos que asume o Cliente: Ti só deberás aboar a Taxación do inmoble (necesaria para determinar o valor de garantía) e as copias da escritura que solicites.
• Comisión de apertura: Na maioría das nosas opcións é de 0 €, eliminando este custo de entrada.

• Gastos recorrentes:

  1. Seguro de danos: É obrigatorio por lei contar cunha póliza que cubra os danos do inmoble (incendio). En ABANCA ofrecémosche seguros multirrisco fogar que, ademais, che permiten bonificar o teu tipo de xuro.
  2. Mantemento de conta: Podes gozar da túa conta sen comisións de mantemento cumprindo determinados requisitos (como a domiciliación da túa nómina).

Xuros e evolución das cotas:

O tipo de xuro representa o custo do capital prestado. Dependendo da modalidade que elixas, a planificación dos teus pagos seguirá unha dinámica distinta:

• Tipo Fixo: Manterás a mesma cota de principio a fin, con independencia de como evolucione o mercado. É a opción idónea se buscas máxima previsibilidade no teu orzamento mensual.
• Tipo Variable: O xuro compóñese dun diferencial fixo máis o valor do Euríbor. A túa cota actualizarase periodicamente (cada 6 ou 12 meses), polo que o importe do teu recibo variará segundo as oscilacións deste índice.
• Tipo Mixto: Ofrece unha solución híbrida: un período inicial a tipo fixo (aportando estabilidade nos primeiros anos do teu proxecto) e un tramo posterior a tipo variable.

Como se distribúen os teus pagos? (Sistema Francés)

En ABANCA utilizamos o sistema de amortización francés, o modelo máis estendido en España. O seu funcionamento baséase en cotas constantes (mentres o tipo de xuro non varíe):

1. Etapa inicial: Nos primeiros anos, a maior parte da túa cota destínase ao pago de xuros.
2. Evolución: Conforme avanza o tempo, a proporción de xuros diminúe e aumenta a cantidade destinada a devolver o capital prestado.

Lembra que nas modalidades variable e mixta, as fluctuacións do Euríbor afectarán directamente ao importe da túa cota en cada revisión, podendo este aumentar ou diminuír en función do mercado.

Requisitos e documentación necesaria:

Para que o teu proxecto sexa sólido e sostible, realizamos un estudo de solvencia baseado nun principio de endebedamento responsable. O obxectivo é asegurar que a túa cota hipotecaria, sumada a outros compromisos financeiros, non supere idealmente o 30-35% dos teus ingresos netos mensuais

1. Documentación segundo o teu perfil:

• Asalariados: DNI/NIE, vida laboral, 3 últimas nóminas e contrato de traballo.
• Autónomos: Declaración anual e trimestrais de IVE, pagos á Seguridade Social e as 2 últimas declaracións de IRPF.
• Outros ingresos: Contratos de alugueiro ou xustificantes de rendas adicionais.

1. Capacidade de aforro e solvencia aforro:

• Perfil de gasto: Extractos bancarios dos últimos 3 a 6 meses.
• Aforro necesario: Debes aportar o 20% do valor da vivenda (financiamos ata o 80% LTV) máis de forma aproximada un 10% adicional para gastos e impostos.

Ter os teus recibos ao día e non ter outros préstamos activos axilizará a aprobación da túa solicitude en ABANCA.

Seguridade e protección:

Unha hipoteca é un compromiso a longo prazo. Por iso, é fundamental contar con mecanismos que protexan tanto a titularidade da túa vivenda como a estabilidade económica da túa familia ante situacións imprevistas:

• Seguros asociados: * Danos (Incendios): O único obrigatorio por lei (danos e incendios) para protexer o valor da vivenda.
• Vida ou Protección de Pagos: Opcionais, pero recomendados para cancelar a débeda en caso de falecemento, invalidez ou desemprego. Ademais, a súa contratación adoita dar acceso a bonificacións do tipo de xuro.
• Garantías e flexibilidade: A vivenda é a garantía do préstamo. Se xorden dificultades, existen solucións como a novación (renegociación de condicións) ou períodos de carencia, sempre suxeitos a estudo e aprobación por parte da entidade. O obxectivo é atopar unha saída pactada antes de chegar a situacións de incumprimento.
• Consellos de seguridade: Utiliza sempre canles oficiais de ABANCA. Non compartas claves de banca a distancia e verifica sempre a nota simple do rexistro antes de realizar pagos de sinais.

A mellor hipoteca non é a que ten o xuro máis baixo, senón a que mellor se adapta á túa situación financeira e aos teus plans de futuro. Para acertar, debes equilibrar tres factores: o teu aforro previo, a túa tolerancia ao risco (fixo vs. variable) e os custos a longo prazo. En ABANCA axudámoste a comparar con total transparencia para que tomes o control do teu investimento.

Factores a comparar: En que debes fixarte?

Para comparar correctamente, non te fixes só na cota mensual. Estes son os puntos determinantes:

-TIN vs. TAE: O TIN é o tipo de xuro aplicado ao capital, pero a TAE é o indicador real, xa que inclúe comisións, gastos e custos de produtos asociados. - Comisións e flexibilidade: Se planeas pagar a túa débeda antes de tempo, busca hipotecas con baixa penalización por amortización anticipada. - Gastos iniciais: Ten claro canto efectivo necesitas para a taxación e impostos de compravenda antes de comezar.

Consellos segundo perfil:

Non existe a "mellor hipoteca", senón a que mellor se adapta ao teu momento vital. Aquí tes as claves estratéxicas segundo a túa situación:

1. Primeiro comprador: O maior reto é o aforro inicial (30% do valor). Consello: Infórmate das condicións na “Ficha de información precontractual do produto” e solicita carencia inicial para axustar os teus primeiros pagos, tendo en conta que isto suporá un maior custo total dos xuros da túa hipoteca.
2. Familias: A prioridade é evitar que as oscilacións do mercado afecten ao orzamento doméstico. Consello: A hipoteca a tipo fixo é a opción de referencia para evitar sorpresas co Euríbor e planificar o orzamento doméstico a longo prazo.
3. Autónomos: Débese acreditar a estabilidade de ingresos ante a análise de riscos. Consello: Prepara con antelación as túas declaracións de IVE e IRPF. En ABANCA contamos con equipos expertos en analizar a saúde de negocios propios.
4. Mozos (<45 anos): Teñen solvencia pero pouco aforro acumulado. Consello: Infórmate sobre a Hipoteca Moza e programas de avais (como os do ICO) que facilitan o acceso a maiores porcentaxes de financiamento.
5. Investidores e segunda residencia: Buscan rendibilidade do activo. Consello: Ten en conta que o financiamento adoita ser menor (60-70%). Busca hipotecas sen penalización por amortización anticipada para manter a flexibilidade.

Contratar unha hipoteca é un compromiso a longo prazo que esixe claridade e previsión. A miúdo, as ganas de ter a túa vivenda poden facerche pasar por alto detalles técnicos que afectarán á túa economía. En ABANCA, queremos que a túa sinatura sexa o inicio dunha etapa tranquila, baseada nunha decisión informada e segura.

Máxima transparencia

En ABANCA, a claridade é o piar da nosa relación contigo. Tras a Lei de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) de 2019, o marco legal garante que as condicións sexan nítidas e equilibradas. Aínda así, é fundamental que coñezas ben a túa FEIN para planificar a túa economía a longo prazo.

Puntos clave para unha sinatura segura:

• Reparto de gastos garantido: Conforme á lei vixente, ABANCA asume os gastos de Notaría, Rexistro, Xestoría. Ti só asumes o custo da Taxación e das copias da escritura que solicites.

• Comisións de amortización: Se decides devolver capital antes de tempo, as comisións están limitadas por lei para protexer o teu aforro. Recomendámosche consultar as porcentaxes máximas na túa FEIN para planificar futuras amortizacións.

• Valoración de produtos asociados: Ao comparar ofertas, analiza como inflúen os seguros ou produtos vinculados na TAE. A transparencia consiste en entender se a bonificación no tipo de xuro compensa o custo dos servizos asociados.

Recomendación ABANCA: O teu dereito ao estudo

Aproveita os 10 días de reflexión legal (14 días en Cataluña) desde que recibes a FEIN. É o teu tempo para analizar cada detalle. Se tes calquera dúbida sobre unha cláusula, pide ao teu xestor unha simulación de distintos escenarios (como unha subida do Euríbor en hipotecas variables) para ver o impacto real na túa cota.

Ler a letra pequena e revisar todas as condicións

A sinatura dunha hipoteca é un compromiso a longo prazo onde a transparencia debe ser total. En ABANCA, asegurámonos de que comprendas cada cláusula e condición antes de acudir á sinatura definitiva da hipoteca.

Recomendacións prácticas antes da sinatura definitiva:

• Aproveita os 10 días (14 en Cataluña) de reflexión: Tras recibir a FEIN (oferta vinculante), a lei concédeche 10 días naturais (14 en Cataluña) para estudar o documento e verificar que coincide co acordado.

• Consulta a Acta Notarial previa: É obrigatoria e gratuíta. O notario debe explicarte conceptos como o diferencial, comisións ou vencemento anticipado para asegurar que os entendes.

• Analiza o impacto das bonificacións: Revisa canto subiría a túa cota mensual se deixas de cumprir requisitos como domiciliar a nómina ou a contratación do seguro do fogar sobre a vivenda.

Recomendación ABANCA: Se un termo técnico che xera dúbidas, pide ao teu xestor un exemplo numérico. Ver como afecta a un recibo real é a mellor forma de entender o seu impacto.

Calcular a capacidade de pago real e planificar o futuro

Unha hipoteca debe ser un impulso para acadar o teu fogar, non unha carga para a túa economía. O erro máis común é avaliar a viabilidade do préstamo baseándose só nos ingresos actuais, sen marxe para imprevistos.

1. A regra de ouro do 35% Para manter unha economía saneada, a suma de todas as túas débedas (hipoteca + outros préstamos) non debe superar o 35% dos teus ingresos netos.

• Exemplo: Se o fogar ingresa 2.500 € netos, a cota máxima ideal é de 875 €.

2. O "Stress Test" ou proba de esforzo

Se escolles unha hipoteca variable, non calcules a túa capacidade só co Euríbor actual.

• Recomendación: Simula que pasaría se o xuro subise 2 ou 3 puntos. Se nese caso a cota supera o 45% dos teus ingresos, considera reducir o préstamo ou escoller un tipo fixo para gañar estabilidade.

3. Gastos máis alá da cota:

Lembra que ser propietario implica custos adicionais anuais:

• Impostos: IBI e taxa do lixo.

• Vivenda: Cotas de comunidade e posibles derramas.

• Mantemento: Seguros e pequenas reparacións.

Consello ABANCA: Antes de solicitar a hipoteca, realiza unha "simulación real". Durante tres meses, aforra a diferenza exacta entre o teu alugueiro actual e a que sería a túa futura cota hipotecaria. Se logras manter este hábito sen comprometer o teu benestar, terás validado a túa capacidade de pago real.