Guía de Hipotecas

¿Qué es el TIN?

El TIN (Tipo de Interés Nominal) representa el porcentaje fijo que se aplica al capital pendiente del préstamo para calcular los intereses que percibirá la Entidad por prestarte el dinero. No contempla ni comisiones ni gastos.

¿Qué es la TAE?

La Tasa Anual Equivalente (TAE) es un indicador que te permite conocer el coste efectivo de tu. En su cálculo se tienen en cuenta principalmente, el plazo de la operación, el tipo de interés nominal, las comisiones y gastos en los que se incurre con ocasión de la contratación de una operación determinada, y el coste de los productos combinados que sean necesarios para obtener las bonificaciones. Te permite comparar entre diferentes ofertas..

¿Qué es el periodo de carencia?

El periodo de carencia es una opción contractual que permite posponer el pago de todo o parte de la cuota mensual durante un tiempo pactado. Es una herramienta de flexibilidad útil para ajustar tu presupuesto tras la compra, aunque podría implicar un mayor coste total del préstamo. Existen dos modalidades:

• Carencia Parcial (Sólo intereses): Durante este periodo, solo pagas los intereses generados por el préstamo. La cuota es más reducida porque no devuelves capital, pero el importe pendiente no disminuye. -Carencia Total: No se realiza ningún pago mensual. Los intereses generados durante este tiempo se suman al capital pendiente (capitalización), lo que incrementará tus cuotas futuras o la duración del préstamo.

¿Qué es la amortización?

La amortización es el proceso de devolver el capital prestado a través de tus cuotas mensuales. En España, el estándar, es el sistema francés, donde la cuota es constante (siempre que el tipo de interés no varíe): al principio pagas más intereses y, según avanza el tiempo, devuelves más capital.

• Amortización anticipada: Es devolver parte del capital antes de tiempo.

• Opciones: Puedes elegir entrereducir tu cuota mensual (pagar menos cada mes) o acortar el plazo (terminar antes tu hipoteca).

• En ABANCA, puedes simular y gestionar estas operaciones directamente desde tu banca móvil para ver cómo se modifica tu cuota o el plazo de la hipoteca.

¿Qué es el Euribor?

El Euribor es el índice de referencia que indica el tipo de interés promedio al que se prestan dinero los bancos europeos a corto plazo. Es el indicador oficial utilizado en la mayoría de las hipotecas variables en España. Sus variaciones, marcadas por el Banco Central Europeo, determinan si tu cuota mensual sube o baja en cada revisión anual o semestral.

¿Qué es el capital pendiente?

El capital pendiente es el importe del préstamo que aún debes devolver al banco. También se conoce como "principal pendiente", y representa la deuda real en un momento determinado sin incluir los intereses futuros si el préstamo siguiera su curso normal.

¿Qué es la subrogación hipotecaria?

La subrogación es el proceso de cambiar a una de las partes de tu contrato hipotecario sin necesidad de cancelar el préstamo actual y formalizar uno nuevo.Existen dos modalidades principales:

• Subrogación de acreedor: trasladas tu hipoteca de otro banco a ABANCA para mejorar el tipo de interés y/o el plazo.

• Subrogación de deudor: El comprador de una vivienda asume la hipoteca que ya tenía el vendedor, ahorrando gastos de apertura.

¿Qué es la novación hipotecaria?

La novación es la modificación del contrato de tu hipoteca actual, normalmente, para mejorar sus condiciones. Permite ampliar el capital, cambiar el plazo de devolución o pasar de tipo variable a fijo, entre otras Es la opción más económica para ajustar tu préstamo sin tener que cancelarlo y abrir uno nuevo.

¿Qué es el plazo de una hipoteca?

El plazo es el tiempo total pactado para devolver el capital y los intereses del préstamo, que suele oscilar entre los 15 y 30 años ( dependiendo del perfil del solicitante y la finalidad de la vivienda). Funciona como una balanza:

• A mayor plazo: Cuotas mensuales más bajas y asequibles, pero mayor coste total en intereses.
• A menor plazo: Cuotas más altas, pero terminas de pagar antes y ahorras en intereses totales.

En ABANCA te ayudamos a encontrar el equilibrio ideal según tu edad y capacidad de ahorro.

Una hipoteca es un contrato de préstamo a largo plazo diseñado específicamente para la adquisición de un inmueble. Su característica principal es la garantía hipotecaria: la propia vivienda asegura el cumplimiento de la obligación. Vas reintegrando el capital prestado más los intereses pactados a través de cuotas periódicas (mensuales). Recuerda que, en España, la responsabilidad suele ser universal. Esto significa que, además de la vivienda, respondes de la deuda con todos tus bienes presentes y futuros, a menos que se haya pactado específicamente la dación en pago.

Comisiones y gastos:

El coste de una hipoteca no se limita a la cuota mensual.. Tras la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), el reparto de los gastos de formalización es mucho más favorable para ti:

• Gastos que asume ABANCA: Nosotros nos hacemos cargo de los honorarios de Notaría, Registro y Gestoría asociados a la hipoteca.
• Gastos que asume el Cliente: Tú solo deberás abonar la Tasación del inmueble (necesaria para determinar el valor de garantía) y las copias de la escritura que solicites.
• Comisión de apertura: En la mayoría de nuestras opciones es de 0 €, eliminando este coste de entrada.

• Gastos recurrentes:

  1. Seguro de daños: Es obligatorio por ley contar con una póliza que cubra los daños del inmueble (incendio). En ABANCA te ofrecemos seguros multirriesgo hogar que, además, te permiten bonificar tu tipo de interés.
  2. Mantenimiento de cuenta: Puedes disfrutar de tu cuenta sin comisiones de mantenimiento cumpliendo determinados requisitos (como la domiciliación de tu nómina).

Intereses y evolución de las cuotas:

El tipo de interés representa el coste del capital prestado. Dependiendo de la modalidad que elijas, la planificación de tus pagos seguirá una dinámica distinta:

• Tipo Fijo: Mantendrás la misma cuota de principio a fin, con independencia de cómo evolucione el mercado. Es la opción idónea si buscas máxima previsibilidad en tu presupuesto mensual.
• Tipo Variable: El interés se compone de un diferencial fijo más el valor del Euríbor. Tu cuota se actualizará periódicamente (cada 6 o 12 meses), por lo que el importe de tu recibo variará según las oscilaciones de este índice.
• Tipo Mixto: Ofrece una solución híbrida: un periodo inicial a tipo fijo (aportando estabilidad en los primeros años de tu proyecto) y un tramo posterior a tipo variable.

¿Cómo se distribuyen tus pagos? (Sistema Francés)

En ABANCA utilizamos el sistema de amortización francés, el modelo más extendido en España. Su funcionamiento se basa en cuotas constantes (mientras el tipo de interés no varíe):

1. Etapa inicial: En los primeros años, la mayor parte de tu cuota se destina al pago de intereses.
2. Evolución: Conforme avanza el tiempo, la proporción de intereses disminuye y aumenta la cantidad destinada a devolver el capital prestado.

Recuerda que en las modalidades variable y mixta, las fluctuaciones del Euríbor afectarán directamente al importe de tu cuota en cada revisión, pudiendo éste aumentar o disminuir en función del mercado.

Requisitos y documentación necesaria:

Para que tu proyecto sea sólido y sostenible, realizamos un estudio de solvencia basado en un principio de endeudamiento responsable. El objetivo es asegurar que tu cuota hipotecaria, sumada a otros compromisos financieros, no supere idealmente el 30-35% de tus ingresos netos mensuales

1. Documentación según tu perfil:

• Asalariados: DNI/NIE, vida laboral, 3 últimas nóminas y contrato de trabajo.
• Autónomos: Declaración anual y trimestrales de IVA, pagos a la Seguridad Social y las 2 últimas declaraciones de IRPF.
• Otros ingresos: Contratos de alquiler o justificantes de rentas adicionales.

1. Capacidad de ahorro y solvencia ahorro:

• Perfil de gasto: Extractos bancarios de los últimos 3 a 6 meses.
• Ahorro necesario: Debes aportar el 20% del valor de la vivienda (financiamos hasta el 80% LTV) más de forma aproximada un 10% adicional para gastos e impuestos.

Tener tus recibos al día y no tener otros préstamos activos agilizará la aprobación de tu solicitud en ABANCA.

Seguridad y protección:

Una hipoteca es un compromiso a largo plazo.Por ello, es fundamental contar con mecanismos que protejan tanto la titularidad de tu vivienda como la estabilidad económica de tu familia ante situaciones imprevistas:

• Seguros asociados: * Daños ( Incendios): El único obligatorio por ley (daños e incendios) para proteger el valor de la vivienda.
• Vida o Protección de Pagos: Opcionales, pero recomendados para cancelar la deuda en caso de fallecimiento, invalidez o desempleo. Además, su contratación suele dar acceso a bonificaciones del tipo de interés.
• Garantías y flexibilidad: La vivienda es la garantía del préstamo. Si surgen dificultades, existen soluciones como la novación (renegociación de condiciones) o periodos de carencia, siempre sujetos a estudio y aprobación por parte de la entidad. El objetivo es encontrar una salida pactada antes de llegar a situaciones de incumplimiento.
• Consejos de seguridad: Utiliza siempre canales oficiales de ABANCA. No compartas claves de banca a distancia y verifica siempre la nota simple del registro antes de realizar pagos de señales.

La mejor hipoteca no es la que tiene el interés más bajo, sino la que mejor se adapta a tu situación financiera y planes de futuro. Para acertar, debes equilibrar tres factores: tu ahorro previo, tu tolerancia al riesgo (fijo vs. variable) y los costes a largo plazo. En ABANCA te ayudamos a comparar con total transparencia para que tomes el control de tu inversión.

Factores a comparar: ¿En qué debes fijarte?

Para comparar correctamente, no te fijes solo en la cuota mensual. Estos son los puntos determinantes:

-TIN vs. TAE: El TIN es el tipo de interés aplicado al capital, pero la TAE es el indicador real, ya que incluye comisiones, gastos y costes de productos asociados. - Comisiones y flexibilidad: Si planeas pagar tu deuda antes de tiempo, busca hipotecas con baja penalización por amortización anticipada. - Gastos iniciales: Ten claro cuánto efectivo necesitas para la tasación e impuestos de compraventa antes de empezar.

Consejos según perfil:

No existe la "mejor hipoteca", sino la que mejor se adapta a tu momento vital. Aquí tienes las claves estratégicas según tu situación:

1. Primer comprador: El mayor reto es el ahorro inicial (30% del valor). Consejo: Informáte de las condiciones en la “Ficha de información precontractual del producto” y solicita carencia inicial para ajustar tus primeros pagos, teniendo en cuenta que esto supondrá un mayor coste total de los intereses de tu hipoteca.
2. Familias: La prioridad es evitar que las oscilaciones del mercado afecten al presupuesto doméstico. Consejo: La hipoteca a tipo fijo es la opción de referencia para evitar sorpresas con el Euríbor y planificar el presupuesto doméstico a largo plazo.
3. Autónomos: Se debe acreditar la estabilidad de ingresos ante el análisis de riesgos. Consejo: Prepara con antelación tus declaraciones de IVA e IRPF. En ABANCA contamos con equipos expertos en analizar la salud de negocios propios.
4. Jóvenes (<45 años): Tienen solvencia pero poco ahorro acumulado. Consejo: Infórmate sobre la Hipoteca Joven y programas de avales (como los del ICO) que facilitan el acceso a mayores porcentajes de financiación.
5. Inversores y segunda residencia: Buscan rentabilidad del activo. Consejo: Ten en cuenta que la financiación suele ser menor (60-70%). Busca hipotecas sin penalización por amortización anticipada para mantener la flexibilidad.

Contratar una hipoteca es un compromiso a largo plazo que exige claridad y previsión. A menudo, las ganas de tener tu vivienda pueden hacerte pasar por alto detalles técnicos que afectarán a tu economía. ABANCA, queremos que tu firma sea el inicio de una etapa tranquila, basada en una decisión informada y segura.

Máxima transparencia

En ABANCA, la claridad es el pilar de nuestra relación contigo. Tras la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) de 2019, el marco legal garantiza que las condiciones sean nítidas y equilibradas. Aun así, es fundamental que conozcas bien tu FEIN para planificar tu economía a largo plazo.

Puntos clave para una firma segura:

• Reparto de gastos garantizado: Conforme a la ley vigente, ABANCA asume los gastos de Notaría, Registro, Gestoría. Tú solo asumes el coste de la Tasación y de las copias de la escritura que solicites.

• Comisiones de amortización: Si decides devolver capital antes de tiempo, las comisiones están limitadas por ley para proteger tu ahorro. Te recomendamos consultar los porcentajes máximos en tu FEIN para planificar futuras amortizaciones.

• Valoración de productos asociados:Al comparar ofertas, analiza cómo influyen los seguros o productos vinculados en la TAE. La transparencia consiste en entender si la bonificación en el tipo de interés compensa el coste de los servicios asociados.

Recomendación ABANCA: Tu derecho al estudio

Aprovecha los 10 días de reflexión legal(14 días en Cataluña) desde que recibes la FEIN. Es tu tiempo para analizar cada detalle. Si tienes cualquier duda sobre una cláusula, pide a tu gestor unasimulación de distintos escenarios (como una subida del Euríbor en hipotecas variables) para ver el impacto real en tu cuota.

Leer la letra pequeña y revisar todas las condiciones

La firma de una hipoteca es un compromiso a largo plazo donde la transparencia debe ser total. En ABANCA, nos aseguramos de que comprendas cada cláusula y condición antes de acudir a la firma definitiva de la hipoteca.

Recomendaciones prácticas antes de la firma definitiva:

-Aprovecha los 10 días (14 en Cataluña) de reflexión: Tras recibir la FEIN (oferta vinculante), la ley te otorga 10 días naturales (14 en Cataluña) para estudiar el documento y verificar que coincide con lo acordado.

• Consulta el Acta Notarial previa: Es obligatoria y gratuita. El notario debe explicarte conceptos como el diferencial, comisiones o vencimiento anticipado para asegurar que los entiendes.

• Analiza el impacto de las bonificaciones: Revisa cuánto subiría tu cuota mensual si dejas de cumplir requisitos como domiciliar la nómina o la contratación del seguro de hogar sobre la vivienda.

Recomendación ABANCA: Si un término técnico te genera dudas, pide a tu gestor un ejemplo numérico. Ver cómo afecta a un recibo real es la mejor forma de entender su impacto.

Calcular la capacidad de pago real y planificar el futuro

Una hipoteca debe ser un impulso para alcanzar tu hogar, no una carga para tu economía. El error más común es evaluar la viabilidad del préstamo basándose solo en los ingresos actuales, sin margen para imprevistos.

1. La regla de oro del 35% Para mantener una economía saneada, la suma de todas tus deudas (hipoteca + otros préstamos) no debe superar el 35% de tus ingresos netos.

• Ejemplo: Si el hogar ingresa 2.500 € netos, la cuota máxima ideal es de 875 €.

2. El "Stress Test" o prueba de esfuerzo

Si eliges una hipoteca variable, no calcules tu capacidad solo con el Euríbor actual.

• Recomendación: Simula qué pasaría si el interés subiera 2 o 3 puntos. Si en ese caso la cuota supera el 45% de tus ingresos, considera reducir el préstamo o elegir un tipo fijo para ganar estabilidad.

3. Gastos más allá de la cuota:

Recuerda que ser propietario implica costes adicionales anuales:

• Impuestos: IBI y tasa de basuras.

• Vivienda: Cuotas de comunidad y posibles derramas.

• Mantenimiento: Seguros y pequeñas reparaciones.

Consejo ABANCA: Antes de solicitar la hipoteca, realiza una "simulación real". Durante tres meses, ahorra la diferencia exacta entre tu alquiler actual y la que sería tu futura cuota hipotecaria. Si logras mantener este hábito sin comprometer tu bienestar, habrás validado tu capacidad de pago real.