Preguntes freqüents sobre hipoteques

Una hipoteca d'ABANCA serveix principalment per finançar la compra d'un immoble, permetent-te pagar la teva llar de manera ajornada en lloc de desemborsar tots els diners de cop. Encara que el seu ús més comú és l'adquisició del teu habitatge habitual, també la pots utilitzar per comprar una segona residència, un local comercial o fins i tot per fer una reforma integral de gran pressupost. Com que és un préstec amb una garantia real (el mateix habitatge), et permet accedir a quantitats de diners més elevades i a terminis de devolució més llargs (fins a 30 anys) que qualsevol altre tipus de crèdit.

Encara que ambdós són formes de finançament, la seva estructura jurídica i financera respon a necessitats molt diferents. La diferència principal no és només la destinació dels diners, sinó la garantia que dóna suport a l'operació. 1. La Naturalesa de la Garantia - En el Préstec Personal: La garantia és personal i il·limitada. Respones del pagament amb tots els teus béns presents i futurs (nòmina, estalvis, vehicles, etc.). No hi ha un actiu específic vinculat. - En la Hipoteca: Existeix una garantia real. A més de la teva responsabilitat personal, s'inscriu l'habitatge al Registre de la Propietat com a garantia directa. Això significa que, en cas d'impagament prolongat, el banc té un dret preferent sobre l'immoble per recuperar el capital.

1. Import i Termini - Préstec Personal: Dissenyat per a necessitats puntuals (un cotxe, una reforma petita). Els imports són menors i el termini rarament supera els 8 o 10 anys. - Hipoteca: Pensada per a la compra d'habitatge. Permet accedir a imports molt elevats amb terminis de devolució de fins a 30 anys, cosa que fa que la quota sigui assumible.

2. El Tipus d'Interès - Interès més baix en Hipoteques: Com que es compta amb un habitatge com a garantia física (un actiu amb valor), el risc per a l'entitat és menor. Per això, els interessos de les hipoteques són notablement més baixos que els dels préstecs personals.

Entendre aquests termes és clau per comparar quant et costa realment el teu préstec:

TIN o Tipus d'Interès Nominal: És el percentatge que s'aplica al capital pendent per calcular els interessos que pagues mes a mes.

TAE o Taxa Anual Equivalent: És l'indicador de referència legal i útil. La TAE representa el cost efectiu anual de la teva hipoteca perquè inclou en la seva fórmula: - El TIN. - Les comissions bancàries (com la d'obertura). - Les despeses que legalment hagi d'assumir el client (com la taxació). - El cost dels productes combinats (assegurances de vida o de llar) necessaris per obtenir les bonificacions.

Ser titular d’una hipoteca d’ABANCA et converteix en la persona que assumeix legalment el deute i la responsabilitat de retornar els diners prestats. Això implica una sèrie d’obligacions i compromisos jurídics importants: - Responsabilitat patrimonial universal: A més del propi habitatge que actua com a garantia, tu respons del pagament del préstec amb tots els teus béns, tant els que tens ara com els que puguis tenir en el futur. - Manteniment de l’immoble: Com a titular, tens l’obligació legal de conservar l’habitatge en bon estat i no realitzar accions que en disminueixin el valor de mercat de manera significativa. - Obligació de pagament: Et compromets a complir amb el calendari de quotes (capital més interessos) pactat a l’escriptura pública davant notari. - Càrregues registrals: L’habitatge constarà al Registre de la Propietat amb una càrrega financera a favor de l’entitat fins que el préstec es retorni completament.

A ABANCA comptem amb una gamma dissenyada per a cada perfil i tipus d'habitatge. Aquestes són les nostres opcions principals: - Hipoteca Mari Carmen Fixa: La quota no canvia mai (excepte si el préstec té bonificacions per contractació de productes i/o serveis). És ideal si busques seguretat total davant les pujades de l'Euríbor. - Hipoteca Mari Carmen Variable: Et podràs beneficiar de les baixades de l'índex, cosa que es tradueix en una reducció de l'import total que pagaràs a llarg termini, però hauràs d'estar preparat per a possibles pujades. - Hipoteca Mixta: Combina un tipus fix durant els primers 5 anys i la resta a tipus variable. Equilibri entre estabilitat inicial i flexibilitat. - Hipoteca Jove: Pensada per a menors de 45 anys. Facilita l'accés a la compra fins i tot amb pocs estalvis, permetent finançar fins al 100% mitjançant avals públics. Les condicions varien en funció de la CCAA. - Hipoteca per a Habitatge Eficient: Ofereix condicions preferents (rebaixa del 0,10% durant el primer any) si compres un habitatge amb certificat energètic A o B.

La diferència principal rau en com s'assumeix el risc de mercat. - Hipoteca Mari Carmen Fixa: La teva quota és fixa. Et convé si vols saber quant pagaràs de principi a fi. - Hipoteca Mari Carmen Variable: La teva quota es revisa cada any segons l'Euríbor a un any. Podràs aprofitar les possibles baixades de l'índex, cosa que es tradueix en una reducció de la quota, però requereix que comptis amb prou solvència per assumir un increment en la quota si els tipus d'interès pugen. És l'opció si valores la flexibilitat de pagaments i tens la solvència necessària per gestionar les possibles fluctuacions de l'Euríbor durant el termini del teu préstec hipotecari. - Hipoteca Mixta d'ABANCA: Tens un tipus fix els primers 5 anys i després passa a variable. Et convé si vols estabilitat mentre t'assentes a casa teva i flexibilitat per al futur.

Sí, pots modificar les condicions del teu préstec un cop signat. En el món bancari, aquest procés s'anomena novació (canvi de condicions a la mateixa Entitat), o subrogació de creditor (si decideixes portar la teva hipoteca d'un altre banc).

Les formes més comunes de canviar el tipus d'interès són:

• Passar de variable a fix: Molt útil si l'Euríbor puja i prefereixes la seguretat d'una quota fixa.
• Millorar el diferencial: En contractar productes combinats (com la nòmina o assegurances), el tipus d'interès de la teva hipoteca es redueix, permetent-te pagar menys cada mes.
• Modificar el termini: De vegades, el canvi d'interès s'acompanya d'una modificació en els anys de durada del préstec (ampliació o reducció) per trobar l'equilibri ideal en el teu rebut mensual.

A ABANCA apostem per una estructura de costos clara i simplificada. Volem que sàpigues exactament quins conceptes podrien generar un càrrec i sota quines circumstàncies legals:

1. Comissió d'obertura: 0 € A les Hipoteques d'ABANCA, aquesta comissió és inexistent. No hauràs de pagar cap import per l'estudi, concessió o tramitació del teu préstec.

2. Comissió per amortització anticipada (Reemborsament) S'aplica si decideixes retornar part o la totalitat del capital pendent abans de la data pactada. - Límits Legals: La llei estableix màxims que varien segons si la teva hipoteca és fixa o variable. - Pèrdua Financera: Només es podrà aplicar si la devolució suposa una pèrdua econòmica per al banc (per exemple, si els diners es retornen en un moment en què els tipus de mercat són més baixos que els de la teva hipoteca). - El teu dret: Sempre veuràs el percentatge màxim aplicable a la teva FEIN abans de signar.

3. Comissió per novació (Modificació de condicions) Si en el futur acordem canviar el termini o el tipus d'interès del teu contracte, podria aplicar-se una comissió per la gestió administrativa del canvi. - Transparència: T'informarem del cost exacte abans de procedir amb la modificació perquè puguis valorar-ne la rendibilitat.

4. Comissió per reclamació de posicions deutores És un càrrec que es genera únicament si es produeix un retard en el pagament d'una quota. - Finalitat: Cobreix els costos efectius que el banc assumeix en realitzar les gestions necessàries per reclamar el deute impagat (trucades, comunicacions, etc.). - Nota important: Per evitar aquest cost, et recomanem tenir sempre fons suficients al compte de càrrec en la data de venciment del teu rebut.

Perquè la teva planificació financera sigui senzilla, a ABANCA utilitzem el sistema d'amortització francès. Aquest mètode permet que, mentre el tipus d'interès no variï, la teva quota mensual sigui sempre la mateixa.

La fórmula matemàtica per calcular aquesta quota fixa (m) és: m =(C*i)/1-(1+i)(-n)

On: - C: És els diners del préstec hipotecari (el capital). - i: És l'interès mensual (el teu TIN anual dividit entre 12). - n: És el nombre total de mesos que dura la teva hipoteca.

Si optes per una HipotecaMari Carmen Variable o el tram variable de la nostra Hipoteca Mixta, has de ser conscient que el cost del teu préstec està vinculat a l’evolució del mercat interbancari. Aquestes són les implicacions reals de les seves variacions: 1. El risc de la quota ascendent L’Euríbor és volàtil. Si l’índex puja, la teva quota mensual s’incrementarà automàticament en la data de la teva revisió anual o semestral. - Impacte directe: Aquest augment redueix la teva renda disponible mensual, cosa que pot afectar la teva capacitat d’estalvi o el compliment d’altres compromisos financers.

1. Increment del cost total del préstec L’Euríbor no només afecta el teu rebut del mes vinent. Una tendència alcista prolongada durant diversos anys suposa que, en finalitzar la vida de la hipoteca, hauràs abonat un import total d’interessos significativament superior al previst inicialment.

3.Incertesa financera A diferència del tipus fix, el variable no permet una planificació exacta a llarg termini. Has de comptar amb un coixí de seguretat per absorbir possibles cicles de tipus alts sense que la teva estabilitat es vegi compromesa.

Abans de decidir-te, et recomanem fer un exercici de previsió: Què passaria si la teva quota pugés 150 € o 200 € al mes? Si aquest increment posés en risc el teu benestar o el pagament dels teus rebuts bàsics, el teu perfil encaixa millor amb la seguretat i previsibilitat de la Hipoteca Mari Carmen Fixa. A ABANCA, preferim que triïs l’opció que et permeti dormir tranquil avui i d’aquí a vint anys.

1. Despeses que paga ABANCA: - Notaria: Els honoraris del notari per l'escriptura del préstec. - Registre de la Propietat: La inscripció de la hipoteca. - Gestoria: La gestió administrativa per inscriure l'operació.

2.Despeses que pagues tu: - Taxació: És necessària perquè una entitat independent valori l'habitatge i determini el límit del préstec. És l'única despesa de gestió que hauràs d'abonar tu. - Impostos per la compra: IVA si és obra nova o ITP si és de segona mà i de la CCAA. - Recorda que a ABANCA la nostra comissió d'obertura és de 0 €, així que no tindràs aquesta despesa extra a l'inici.

Per tal que puguem analitzar la teva salut financera i donar-te una resposta sobre la teva Hipoteca al més aviat possible, necessitarem que ens facilitis aquests documents (teus i dels altres titulars, si n'hi ha):

Documentació personal i fiscal - DNI o NIE vigent. - Vida laboral actualitzada (la pots sol·licitar a la Seguretat Social). - Declaració de la Renda (IRPF) de l'últim any. - Extractes bancaris dels últims mesos dels teus comptes (si encara no ets client d'ABANCA). - Rebuts d'altres préstecs si tens algun altre crèdit o lletra vigent.

Segons la teva situació laboral - Si treballes per compte d'altri: Les teves 3 últimes nòmines i el contracte de treball. - Si ets autònom: Declaracions trimestrals d'IVA i IRPF, l'últim impost de societats (si s'escau) i el resum anual de l'IVA.

Sobre l'habitatge que vols comprar - Nota Simple del Registre de la Propietat (no ha de tenir més de 3 mesos). - Contracte d'arres o de senyal, si ja l'has signat. - Certificat d'eficiència energètica de l'habitatge.

Pots fer pràcticament tot el procés sense trepitjar una oficina, estalviant temps i paperassa física. Aquests són els passos de la contractació de la nostra Hipoteca d’ABANCA: 1. Simulació personalitzada: Entres al nostre web, introdueixes quant val la casa i quant guanyes, i en un minut tens una oferta a mida. 2. Sol·licitud i enviament de documents: Des de la teva àrea privada o l’app, puges les fotos o PDFs de la teva nòmina, DNI i altres papers. Res de carpetes! 3. Gestor personal a un clic: Encara que el procés sigui en línia, a ABANCA no estaràs sol. Tindràs un gestor expert assignat per resoldre els teus dubtes per telèfon o xat. 4. Taxació i verificació: Nosaltres coordinem la visita del taxador i validem que tot estigui en ordre legalment. 5. Signatura davant notari: Aquest és l’únic pas que, per llei, requereix la teva presència física per assegurar que entens tot el que signes. Però nosaltres t’agendarem la cita on et vagi millor!

Des que ens dones el "sí" a l'oferta fins que entres per la porta de casa teva, el procés sol durar entre 3 i 6 setmanes. Aquest temps es divideix en tres fases clau: - Estudi i anàlisi de riscos (3-7 dies): Un cop puges tota la teva documentació a la plataforma d'ABANCA, el nostre equip analitza la teva capacitat de pagament i la teva solvència. Si tot està en ordre, et donarem l'"aprovació de riscos". - Taxació i verificació registral (7-10 dies): Un taxador independent visita l'habitatge per certificar-ne el valor. Paral·lelament, comprovem al registre que la casa no tingui càrregues ocultes. - Gestió notarial i termini de reflexió (10-14 dies): Per llei (Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari), un cop t'enviem les condicions definitives (FEIN), has de tenir 10 dies naturals de reflexió (14 a Catalunya) abans de poder signar la hipoteca davant notari. És un temps útil perquè llegeixis tot amb calma.

1. Capacitat de pagament (Ràtio d'endeutament) És el factor més important. L'ideal és que el pagament de la teva futura hipoteca (sumat a altres préstecs que ja tinguis, com el del cotxe) no superi el 30% o 35% dels teus ingressos nets mensuals.

Exemple: Si guanyes 2.000 € nets al mes, la teva quota de la hipoteca ABANCA hauria de rondar els 600 € - 700 €.

1. Estabilitat laboral Necessitem saber que els teus ingressos són recurrents i constants en el temps. Valorem positivament:

• Ser treballador per compte d'altri amb contracte indefinit i una antiguitat mínima (generalment més d'un any).
• Ser funcionari.
• Si ets autònom, presentar una trajectòria consolidada d'almenys dos anys amb beneficis estables.

1. Estalvis inicials Normalment, les hipoteques cobreixen fins al 80% del valor de taxació o compra (el menor dels dos). Això significa que tu hauries d'aportar el 20% restant com a entrada, més un 10% addicional per cobrir els impostos (ITP/IVA) i despeses de gestió.

Si tens menys de 45 anys, pregunta per la nostra Hipoteca Jove d'ABANCA, que pot arribar al 100% de finançament amb avals públics.

Existeix una diferència fonamental entre el que exigeix la llei i el que el banc et pot oferir per millorar les teves condicions. La claredat aquí és la teva millor garantia de llibertat.

L’únic segur obligatori: Assegurança de Danys Segons la normativa espanyola, per formalitzar una hipoteca és obligatori comptar amb una assegurança de danys. - Protegeix el valor de la garantia (l’habitatge) davant de riscos com incendis o fenòmens naturals. - Ha de cobrir, com a mínim, el continent (l’estructura de la casa). - Legalment, la pòlissa ha d’incloure una clàusula de cessió de drets a favor de l’entitat financera.

L’Assegurança de Vida: Protecció, no obligació És important aclarir que l’Assegurança de Vida no és obligatòria per llei per contractar una hipoteca. És una eina de seguretat familiar que garanteix la cancel·lació del deute en cas de defunció o invalidesa dels titulars, evitant que la càrrega financera recaigui sobre els hereus. Tens dret a contractar aquestes assegurances amb la companyia que prefereixis. Si decideixes portar una pòlissa d’una altra entitat, ABANCA l’acceptarà sempre que compleixi amb els requisits legals i de cobertura, sense que això suposi un empitjorament en les condicions d’anàlisi del teu préstec. Tot i que tens llibertat d’elecció, si contractes les teves assegurances de llar o vida amb nosaltres, t’aplicarem una bonificació en el tipus d’interès de la teva hipoteca. Això permet que la teva quota mensual sigui més baixa que si contractes les assegurances de manera externa.

L'assegurança de protecció de pagaments és una pòlissa voluntària dissenyada per garantir l'estabilitat de la teva hipoteca davant situacions imprevistes que afectin directament la teva capacitat de generar ingressos. El seu objectiu és evitar l'endeutament familiar en moments de vulnerabilitat econòmica.

Quines contingències cobreix principalment? Aquesta assegurança s'activa davant de dues situacions crítiques, adaptant-se al teu perfil laboral en el moment de la contractació: - Atur involuntari: Destinada a treballadors per compte d'altri amb contracte indefinit. Si pateixes un acomiadament, la pòlissa assumeix el pagament de les teves quotes mensuals. - Incapacitat Temporal (Baixa mèdica): Orientada a autònoms, funcionaris o treballadors temporals. Si pateixes una malaltia o accident que t'impedeix treballar de manera transitòria, l'assegurança cobreix els rebuts de la hipoteca.

La seva contractació opcional amb ABANCA et pot aportar una bonificació en el tipus d'interès del teu préstec, permetent-te estalviar en la teva quota mensual mentre protegeixes el teu futur.

Pots revisar tots els detalls del teu préstec en temps real i sense paperassa a través dels nostres canals digitals: - App d’ABANCA: Entra a l’apartat "Préstecs", selecciona la teva hipoteca i veuràs el capital pendent, el teu proper rebut i el tipus d’interès actual. - Banca Electrònica: Des del nostre web, accedeix a la teva posició global per descarregar el quadre d’amortització. Aquest document et permet projectar l’evolució del teu deute mes a mes. - Bústia Digital: Revisa les teves comunicacions per veure les liquidacions d’interessos i les notificacions de revisió si la teva hipoteca ABANCA és variable o mixta.

Si et sorgeix qualsevol dubte tècnic amb els extractes o condicions, el teu gestor personal d’ABANCA t’ho explica de manera senzilla amb només una trucada o missatge des de l’app.

El procés de canviar la teva hipoteca de banc s'anomena subrogació de creditor. A ABANCA t'ajudem a fer-ho en quatre passos:

1. Estudi i oferta: Analitzem la teva hipoteca actual i et presentem una oferta d'ABANCA amb millors condicions (menys interès o canvi de variable a fix).
2. Notificació: Comuniquem al teu banc actual que vols venir amb nosaltres. Ells tenen 15 dies naturals per emetre la certificació del saldo deutor, i si ho consideren oportú, igualar o millorar la nostra oferta.
3. Certificació de deute: Si el teu banc no millora les condicions, sol·licitem l'import exacte necessari per cancel·lar el deute i fer el trasllat.
4. Signatura a notaria: Formalitzem el trasllat del préstec mitjançant la signatura de l'escriptura de subrogació davant notari, prèvia realització de l'Acta de Transparència obligatòria i gratuïta. A partir d'aquell moment, passes a abonar les teves quotes a ABANCA sota les noves condicions pactades.

En portar la teva hipoteca a ABANCA, nosaltres assumim les despeses de notaria, registre i gestoria. Tu només hauries de pagar la nova taxació.

Tornar capital abans d'hora és una decisió personal, però existeixen determinats escenaris econòmics on aquesta opció resulta especialment eficient per sanejar la teva economia domèstica: - Durant els primers anys del préstec: A causa del sistema d'amortització francès, els primers rebuts de la hipoteca són els que concentren un percentatge més gran d'interessos. Si disposes d'un capital extra i decideixes amortitzar al principi de la vida del préstec, l'estalvi en el còmput total d'interessos serà notablement més gran que si fas aquesta mateixa aportació en els darrers anys. - En entorns de tipus d'interès elevats: Si el tipus d'interès que estàs pagant per la teva hipoteca és superior a la rendibilitat neta que t'oferiria un producte d'estalvi o inversió sense risc (com un dipòsit bancari), amortitzar deute sol ser l'opció més eficient per optimitzar el teu capital, ja que estàs eliminant un cost financer garantit. - Si tens una hipoteca variable i l'Euríbor puja: Si tens una hipoteca a tipus variable o mixt i el mercat experimenta una tendència alcista, amortitzar capital et permetrà mitigar l'impacte de les revisions de l'índex.